Заказать звонок

Что мешает кубанцам строить дома дешево и быстро

03.12.2015


Сегодня основной проблемой застройщиков быстровозводимого жилья является формирование постоянного спроса у индивидуальных потребителей: дома, возведенные по каркасно-панельным, металлокаркасным и другим современным технологиям, до сих пор воспринимаются как нечто новое. Жители Юга России и в частности Краснодарского края по-прежнему отдают предпочтение «традиционным» зданиям. Когда жилье нужно построить срочно В начале 2000-х годов строительная отрасль Кубани начала активно развиваться. Это привлекло в регион быстровозводимые технологии. 

Первое массовое строительство «быстрых» домов в крае пришлось на 2002 год. После стихийного бедствия на Черноморском побережье жителям нескольких населенных пунктов пришлось срочно решать вопрос с новым жильем, и власти проявили интерес к новым на тот момент технологиям. Затем наступило некоторое затишье, и об этих видах домостроения вновь заговорили лишь в 2007-2008 годах. По данным краевой администрации, в этот период в эксплуатацию ввели более 100 тыс. кв. м быстровозводимого жилья, а в 2009-м – уже около 300 тыс. Однако эти объемы были набраны в основном за счет госзаказа – на возведение домов для жителей Туапсинского района, пострадавших от наводнения. Сегодня официальные источники не обнародуют точных сведений об объемах ввода, а эксперты, опрошенные БН, сходятся во мнении, что этот рынок представлен точечной застройкой и массовой популярности так и не получил. «Как правило, те, кто был заграницей и видел своими глазами подобные дома, решаются на их строительство у себя на родине, но развитие рынка в нашем регионе происходит медленно», – считает Сергей Шаповалов, заместитель генерального директора риэлторской компании «Партнер Риелти».

 В вопросах жилищного строительства люди на Кубани консервативны, считает Сергей Пыхов, начальник ПТО группы компаний «ЮгЭкоСтрой»: они предпочитают возводить дома «на века», чтобы они достались будущим поколениям. С ним согласен Сергей Шаповалов, который отмечает: люди хотят оставить жилье в наследство детям и внукам, но уверены, что «быстрые» здания долго не простоят. Что касается географии распространения быстровозводимых конструкций, то она охватывает в основном побережье Черного моря, делится мнением Александр Бадин, руководитель продаж направления «Жилые дома и здания социально-бытовой инфраструктуры» компании «ИНСИ» (представительство в Краснодаре). По его словам, это связано с тем, что предпринимателям, занятым в туристическом бизнесе, необходимо строить объекты в сжатые сроки, чтобы успеть к началу сезона. Дешевле и теплее Участники рынка уверены, что характеристики быстровозводимых зданий позволяют эксплуатировать их на протяжении многих десятилетий. «Предубеждения, касающиеся недолговечности объектов, связаны с нехваткой знаний о современных технологиях. Такие дома не хуже капитальных и дешевле, но в одночасье сломать стереотипы (о современных материалах) сложно», – говорит Назар Назаров, частный предприниматель в строительной сфере, имевший опыт возведения быстровозводимого жилья. У всех существующих технологий быстровозводимого домостроения сходные преимущества. Прежде всего, это значительное сокращение времени и себестоимости строительства. Как правило, нет необходимости в привлечении тяжелой техники, а сжатые сроки позволяют сэкономить на заработной плате рабочим. Готовый дом можно получить за один-три месяца в зависимости от его сложности. 

В то время как на возведение кирпичного может уйти полгода и более. «На практике новые материалы показывают прекрасные теплоизоляционные свойства, а совокупность всех перечисленных факторов говорит о том, что «быстрые» дома могут стать решением многих социальных вопросов», – отмечает Александр Бадин. «Нередко у заказчиков возникают и опасения, связанные с сейсмоустойчивостью быстровозводимых домов. Однако немногие знают, что, на самом деле, они «гибче» кирпичных или монолитных, легче переносят подземные толчки и поэтому лучше подходят для зон с высокой сейсмичностью. Хорошую устойчивость такие дома демонстрируют и при неблагоприятных погодных явлениях – ураганных ветрах, подтоплениях (правда, в затопляемых районах их нужно возводить на высоком цоколе)», – поясняет Сергей Пыхов. Еще одно преимущество «быстрого» жилья, по его словам, – энергоэффективность: теплопроводность 10 см стены быстровозводимого каркасного дома равна теплопроводности 0,5 м кирпичной стены. 

Плюсы и минусы быстровозводимого домостроения на Кубани Технология Преимущества Недостатки Каркасно-панельная Не требуется тяжелая техника на участке, прочность, долговечность, пожароустойчивость, низкая стоимость строительства Неэффективная звукоизоляция, требует тщательной разработки системы вентиляции Дома из пено- и газобетона Экологичность, легкость обработки материала, не требуется тяжелая техника на участке, легкий вес материалов, сжатые сроки строительства, не требует глубокого фундамента Усадка здания около года, подходит только для малоэтажного строительства, менее прочный материал, чем кирпич Термодома Хорошая термоизоляция, сокращает затраты на отопление, высокая скорость строительства, простота работы Низкая проницаемость, вследствие чего внутри дома может быть повышенная влажность; неустойчивость стен к механическим повреждениям Модульные дома Быстрая сборка модулей на заводе, возможность заказа модулей под ключ, хорошая теплоизоляция, долговечность, сейсмоустойчивость Ограничения по этажности, планировке и дизайну на этапе эксплуатации Деревянные срубы Сохраняют тепло, хорошо выдерживают перепады температуры, экологичность, эстетичный вид Склонность к усадке, горючесть материалов, появление зазоров между бревнами, воздействие насекомых, сухой воздух в домах Данные из открытых источников Не экономить на проекте Назар Назаров считает, что недоверие кубанцев к современным технологиям выросло благодаря неудачному опыту строительства в других регионах – в крае помнят репортажи о том, как на Амуре построили целые «быстрые» деревни, а через год в домах пошли трещины и плесень, трубы вырвало из септиков и все залило водой.

 При этом специалисты уверены, что основная часть проблем, возникающих в ходе эксплуатации дома, не связана с несовершенством самих технологий. Главное при строительстве – неукоснительно придерживаться грамотно составленного проекта, учитывающего возможные ветровые нагрузки, тип почвы, сейсмичность территории и т. д. При составлении проектных решений обязательно должны приниматься во внимание все нюансы, специфика региона. Однако далеко не все заказчики на Кубани готовы тратиться на проект, несмотря на его сравнительно невысокую стоимость. По данным Сергея Пыхова, для быстровозводимых домов составление проектной документации обходится примерно в полтора раза дешевле, чем для кирпичных. Приблизительные цены для дома площадью до 100 кв. м таковы. Эскизный проект обойдется чуть дороже 20 тыс. руб. Для домов с металлическим каркасом за расчет конструктивных решений нужно доплатить минимум 15 тыс. Плюс проектная документация по фундаменту – примерно 20 тыс. руб. без исследования грунтов (в противном случае сумма может превысить и 150 тыс.). Отдельно предстоит заказать проекты внутренних сетей – водопровода и канализации, отопления и вентиляции, электроснабжения, которые стоят около 20 тыс. руб. каждый. Сколько стóит Некоторые компании, занимающиеся быстровозводимым жильем, при строительстве не учитывают СНИПы, климатические условия и другие факторы. «Такие фирмы привлекают клиентов низкой ценой, но в этом случае нет гарантии, что дом будет построен качественно, – говорит Александр Бадин. – Покупатель должен понимать, что за цену 7-10 тыс. руб. за кв. м реально получить лишь минимальный набор – каркас дома без крыши и фундамента. 

За все внутреннее дополнение – перегородки, двери, фундамент, крышу и т. д. – нужно доплачивать». У многих компаний стоимость дома начинается от 10 тыс. руб. за кв. м. Для того чтобы лучше ориентироваться в ценах, есть смысл выбирать компанию, которая не один год работает на рынке. Желательно поговорить с людьми, которые уже живут в подобных домах, и по возможности наведаться к ним в гости. Эксперты рассказали БН, что именно входит в цену дома. «В нашей компании стоимость квадратного метра начинается от 13 тыс. руб. и может доходить до 20 тыс. Все зависит от наполнения и материалов, – рассказывает Александр Бадин. – При минимальном бюджете итоговый результат будет включать: ленточный фундамент, дом свободной планировки (без внутренних перегородок), отделанный гипсокартонном, окна, инженерные сети (трубы, проводка)». По сведениям Сергея Шаповалова, средняя цена квадратного метра может варьироваться от 15 до 23 тыс. руб. «Если бы строительство быстровозводимого жилья в крае было массовым, это еще более удешевило бы стоимость», – говорит он. За последние годы резкого повышения цен в рассматриваемом сегменте недвижимости не было, отмечают специалисты. «Ежегодно мы наблюдали небольшие корректировки стоимости с учетом инфляции и подорожания строительных материалов, но они, как правило, находятся в пределах 2%», – рассказывает Александр Бадин. Средняя стоимость строительства жилья в Краснодарском крае Технология строительства Цена, тыс. руб. за кв. м Каркасно-панельная Металлокаркасная 10-15,5 11-19 Дома из пено- и газобетона 11-20 Термодома 10-17 Модульные дома 15-22 Деревянные срубы 10-16 Кирпичные дома 17-25 Источник: сайты компаний-застройщиков Туманное будущее По словам Сергея Пыхова, еще года два назад строительство этого вида жилья шло довольно активно. Однако сейчас заказчики практически полностью переориентировались на привычные для них кирпичные дома. Так что прогнозы относительно будущего этого вида домостроения у эксперта сдержанные. 

«Особых перспектив для развития данного рынка на Кубани сегодня я не вижу, – соглашается Сергей Шаповалов. – Нужна поддержка государства – госзаказы и активная реклама. Кроме того, если бы крупные застройщики реализовали проекты по строительству поселков из быстровозводимого жилья, это стало бы толчком к развитию данного сегмента». По словам эксперта, сегодня со стороны государства госзаказы поступают в большинстве случаев на многоэтажное строительство. Участки под малоэтажные дома начинают осваиваться застройщиками, если на них нельзя строить «высотки». «Малоэтажное строительство эконом-класса нерентабельно, – продолжает Сергей Шаповалов. – Земельные участки от государства зачастую выдаются «безвозмездно», но с обременениями – застройщик должен отдать часть квартир для очередников, детей-сирот и других категорий граждан, нуждающихся в жилье. В малоэтажном строительстве невыгодно отдавать целые дома. Есть и другие обременения – строительство дорог, инженерных сетей и социальных объектов». Компании, активно работающие в сегменте малоэтажного строительства, не готовы массово использовать быстровозводимые технологии. 

Ростислав Папин, руководитель и соучредитель Группы компаний «Бизнес Проект» (комплексное развитие проектов в области жилого и коммерческого строительства на Черноморском побережье), отмечает влияние сразу нескольких факторов, помимо уже упомянутой консервативности заказчиков. По его словам, цена быстровозводимого дома из качественных материалов меньше, чем у монолитно-каркасного здания где-то на 30%. Но при продаже застройщик закладывает в нее стоимость еще и участка, и прокладки коммуникаций. В удаленных поселках практически отсутствует необходимая инженерная инфраструктура, а земля в пределах крупных населенных пунктов, обеспеченных сетями, стоит недешево. С учетом этого, проект строительства коттеджей в любом случае выходит за рамки эконом-класса. Покупатели в этом случае согласны заплатить больше, но хотели бы получить «капитальный» дом.

 Еще один фактор, тормозящий развитие массового быстровозводимого домостроения на Кубани, связан с вопросом качества материалов, полагает Ростислав Папин. «Я знаю хорошие производства в средней полосе России. Но даже если решить вопрос с доставкой материалов, возникает еще одна проблема – в квалифицированной рабочей силе. Если монолитно-каркасные и кирпичные дома строятся в регионе уже много лет, то с новыми материалами местные строители не имеют опыта обращения и при строительстве домов могут свести все их качество к нулю», – говорит Ростислав Папин. Александр Бадин напротив уверен, что у рынка быстровозводимого домостроения в Краснодарском крае будущее есть. «Понадобится много времени, чтобы сломать стереотипы в сознании людей – не помешает и помощь государства. Но сегодня люди не сильно доверяют рекламе. Расположение вызывает опыт друзей или соседей, поэтому нужно больше строить, и “сарафанное радио” сделает свое дело. Рынок Кубани нам интересен, и мы будем его развивать в дальнейшем», – резюмирует эксперт. Справка БН За время развития рынка технологии строительства «быстрого» жилья смешивались и появлялись их новые подвиды. 

В этом многообразии легко запутаться, но специалисты выделяют несколько основных видов: – каркасно-панельные; – термодома; – дома из пено- и газобетона; – деревянные срубы; – модульные дома. В Краснодарском крае наибольшее распространение получили первые три вида. Каркасно-панельная технология пришла в регион из стран Северной Америки и Европы. Один из способов сборки называют канадским. Он предполагает возведение деревянного каркаса, который обшивается изнутри гипсокартоном, а снаружи OSB-плитами (ориентированно-стружечные плиты, в которых каждый следующий слой стружки укладывается поперек предыдущего слоя). Стены утепляются с помощью пенопласта или базальтовой ваты. Другой способ сборки – это использование готовых стеновых панелей, которые собираются на заводах. После заливки фундамента производится монтаж самого здания. Среди перспективных материалов в данной нише – легкие стальные конструкции (ЛСТК), или дома из металлокаркаса. Термодома строят из термоблоков на основе различных материалов, из которых популярным считается пенополистирол. После установки блоков пустота внутри них заполняется бетоном. 

В результате получаются монолитные стены, которые затем утепляются пенополистирольными плитами. Дома из пено- и газобетона в своей основе состоят из легкого пористого строительного материала – бетонной пены. Твердость этого материала можно сравнить с деревом, поэтому его можно легко обрабатывать и придавать разную форму. Деревянные срубы менее популярны, поскольку древесины в крае заготавливается немного по сравнению с другими регионами страны. Несколько слов можно сказать и о модульных домах. Технология строительства основывается на начальной сборке отдельных модулей, которые изготавливают на заводе. Уже затем эти модули собирают на участке в готовый дом. Это значительно ускоряет процесс строительства. Законченное здание можно получить примерно через полтора месяца.



Другие статьи